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濰坊的商業(yè)有其特殊性，外來和尚念好經(jīng)的不多。你若不信？筆者可以給你捋捋。

濰坊人購物認哪？非泰華、中百莫屬。

熟悉濰坊商業(yè)演進過程的人都知道，零售百貨業(yè)大鱷百盛商場在濰坊折戟沉沙；全球500強企業(yè)沃爾瑪超市進入濰坊已近10年，前些年經(jīng)營慘淡至極；初設(shè)于風箏廣場的銀座商場以關(guān)門告終，遷址到原財富廣場項目后才漸趨向好；在青島商界呼風喚雨的利群超市，其位于濰坊新華路的門店經(jīng)營卻不靈光，沒能走出撤貨閃人的宿命；作為煙臺“商業(yè)一哥”的振華商廈，已進入濰坊有年，經(jīng)營狀況如何有目共睹；至于眼下濰坊的商業(yè)格局戰(zhàn)況如何還有待觀察，不需贅言。

筆者曾求教于業(yè)界資深人士，緣何外來商業(yè)大鱷在濰坊頻頻遭遇滑鐵盧？簡言之原因有幾：濰坊人消費不保守但格外“念舊”；外來商家缺少對濰坊人消費心理、消費行為與消費習(xí)慣的深層次把握和應(yīng)對；個別不良商家拿濰坊人當“老帽”，以次充好寒了人心。

再來看濰坊商業(yè)帶頭大哥們在忙什么。

濰百集團旗下的中百集團經(jīng)過十余年的砥礪前行，已完成了佳樂家超市、中百便利店、中百家電城、高端家裝家居和貨物配送的市域布局，佳樂家超市甚至完成了濰坊周邊縣市乃至外埠的布點滲透。

泰華集團在十三年的打拼中，逐步確立和完成了“商業(yè)運營+地產(chǎn)開發(fā)”雙輪驅(qū)動模式的再構(gòu)。雄踞白浪河?xùn)|岸的泰華城，以68萬平米的恢弘體量打造出山東首個SHOPPING MALL旗艦，網(wǎng)羅了如H&M、ZARA等國際一線品牌。以此為大本營，泰華集團又相繼開發(fā)了安丘曼哈頓、青州泰華城，還成功創(chuàng)建了屬于自己的紅枕快捷酒店品牌等。

毋庸諱言,已進入市場化深水區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境,越來越依賴于需求端和“看不見的那只手”，有形之手雖未完全消褪，卻已顯示出無力的乏態(tài)。

（一）商業(yè)：機會在三四線

包括但不限于個人看到的商業(yè)運營特點與發(fā)展趨勢有：城市核心商圈大都具有深厚的商業(yè)底蘊；城市商圈的形成具有長期性和自發(fā)性特征；城市商圈的一主多副格局與城市商業(yè)副中心成形的漫長化；專業(yè)市場的城市空間布局離心化；社區(qū)購物中心、社區(qū)底商溢價邊際效應(yīng)的吸聚力退化等。

十八大前后，“新型城鎮(zhèn)化”成為熱詞。可見的權(quán)威解讀是，新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵是人口的城鎮(zhèn)化，通俗地說就是農(nóng)民變市民。眼下的政策風向，已為頂層制度設(shè)計預(yù)留了出口，意即橫亙在農(nóng)村人口與城鎮(zhèn)人口比例倒掛現(xiàn)象下的制度邊界有望消彌，雖然城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)不能寄望于在短期內(nèi)消除，但不容否認地是，在車、房消費的經(jīng)濟倚重漸趨飽和后，人們的消費重心將重回衣、食，而且是升級的消費。

此前三四線城市消費需求不足阻滯了商業(yè)發(fā)展進程，隨著國內(nèi)經(jīng)濟增速下滑帶來境外熱錢抽離、一二線城市房價高企、用工成本高漲，以及三四線城市經(jīng)濟增速抬頭，三四線城市人口外流的勢頭將得以遏制，人口的反向回流，回鄉(xiāng)置業(yè)，回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)會在一個較長的時期內(nèi)延續(xù)。

返鄉(xiāng)回城群體，特別是大學(xué)畢業(yè)返鄉(xiāng)者，在大城市求學(xué)務(wù)工的經(jīng)歷，使其對于新生事物的接受能力更強，消費觀念更新，消費欲望更濃，消費更加挑剔，“鯰魚效應(yīng)”的放大，將對固有的三四線城市消費理念、消費行為與消費習(xí)慣帶來巨大的沖擊，這種效應(yīng)的暈輪結(jié)果是，不在于商業(yè)體量有多少，就怕不夠好。

（二）體驗式：實體商業(yè)的發(fā)展趨勢

每一種新事物的創(chuàng)建，總伴隨著新舊消長之辯。

以媒體為例，2000年前后網(wǎng)絡(luò)媒體尚未占據(jù)主導(dǎo)，彼時學(xué)界、業(yè)界對紙質(zhì)媒體生存空間逼仄的言論甚囂塵上，轉(zhuǎn)眼15年過去了，雖然紙媒生存狀態(tài)堪憂，但以權(quán)威、深度、全面、專業(yè)見長的大報名刊仍是人們的最愛。當然紙媒也存在著跨界經(jīng)營與否，從業(yè)者心思浮躁，操守滑坡的問題。其實就媒體發(fā)展而言，網(wǎng)絡(luò)媒體出現(xiàn)之前，還有紙媒與電媒（電臺、電視臺）誰與爭鋒，誰將黯然退場的爭論，截至目前，這些媒體仍各得其所，各安其道。

同理，電商的崛起對于傳統(tǒng)實體商業(yè)的沖擊不容小覷。去年“雙十一”當天，電商的總銷售額突破350億，由此唱衰實體商業(yè)的輿論沉渣泛起，甚至引發(fā)了馬云與王健林的億元對賭。

創(chuàng)新的動因有內(nèi)外之別。于實體商業(yè)而言，其外在壓力來自于電商的圍追堵截，其內(nèi)生驅(qū)動力在于自身可持續(xù)發(fā)展的要求。有識見的專家學(xué)者和業(yè)界，早在電商做大前，已開始從理論和實踐層面探求實體傳統(tǒng)商業(yè)的未來發(fā)展路徑，實踐經(jīng)驗已證明，脫胎于百貨商店的大賣場加入休閑餐飲、電影院線等，能帶動人流，延長顧客消費駐留時間的體驗式消費，將是未來實體商業(yè)發(fā)展的方向。在此方面，泰華城的成功運營已為明證。

（三）昌邑：需要什么樣的商業(yè)

昌邑外來人口較少，商家經(jīng)營的消費主體無疑是屬地居民——昌邑人。

70后乃至更年長者，對于這些年昌邑城市面貌變化之大、變遷之巨感受會更深些，其中不乏對舊有商業(yè)繁華的群體記憶。“辦年貨逛大棚，日常采買逛大棚”。這個“大棚”，就是位于老西關(guān)街的市場。

商業(yè)是向心的，商業(yè)要有規(guī)模、品類全。在物質(zhì)相對匱乏的計劃經(jīng)濟年代，市民口袋里的錢不多，商品采買需求有限，消費信息接收渠道狹窄，一個西關(guān)市場已能滿足市民的基本需求。

時光荏苒，碩果飄香，2013年昌邑躋身全國百強縣，昌邑市經(jīng)濟由量變到質(zhì)變，跨入全國縣域經(jīng)濟第一梯隊。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展向好，市民可支配收入的增加，為昌邑商業(yè)的大發(fā)展、大繁榮奠定了基礎(chǔ)。反觀近些年昌邑商業(yè)的發(fā)展，更多地是社區(qū)商業(yè)的餐飲店、便利店、大藥房、孕嬰店等，商業(yè)的發(fā)展步伐已遠遠滯后于消費需求。昌邑財富階層的高端消費向濰坊、青島等上一級城市分流；年輕一族晚上K個歌、玩玩網(wǎng)游就散場；“望子成龍望女成鳳”的家長們在家門口找不到合適的知名早教機構(gòu)、藝術(shù)特長培訓(xùn)機構(gòu)；每到小長假，家庭轎車一股腦涌向外地，這很能說明昌邑商業(yè)結(jié)構(gòu)存在著某些問題。

看到此讀者或許要問，昌邑到底需要什么樣的商業(yè)？昌邑商業(yè)大繁榮的新格局該如何建立？怎樣才能實現(xiàn)投資者、經(jīng)營者、消費者的共贏？

這是昌邑商業(yè)進入大時代的全新命題。可喜的是，隨著昌邑市十二五規(guī)劃的深入推進，市域面積的不斷擴大，以及城市規(guī)劃的控制性發(fā)展，作為商業(yè)地產(chǎn)有機組成部分——專業(yè)市場的空間布局更趨合理，為昌邑市中心城區(qū)集中優(yōu)勢資源發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)“騰出了空間”。在肯定機遇的同時，我們也應(yīng)看到，“小而全、亂而散”的社區(qū)商業(yè)存量巨大，缺少統(tǒng)一規(guī)劃、管理、運營指導(dǎo)，雖然一定程度上為社區(qū)及周邊居民提供了生活的便利，但業(yè)態(tài)業(yè)種高度重疊，缺少現(xiàn)代大商業(yè)的業(yè)態(tài)復(fù)合性，產(chǎn)品線的寬度長度，購物休閑娛樂體驗的一次富足。簡言之，昌邑缺少已運營成熟的，有市場號召力、時尚的、復(fù)合的，為昌邑人所認可的休閑體驗式大商業(yè)，這不僅僅是消費者的遺憾，也是投資者和經(jīng)營者的損失。

（四）新嘉城：對味昌邑人？ 

目前昌邑在建的城市綜合體項目有好幾個，筆者單獨拿新嘉城說事的理由如下。

濰坊的商業(yè)有其特殊性，一地的商業(yè)發(fā)展離不開對當?shù)乜蛻舻纳羁贪盐铡Ｐ录纬堑拈_發(fā)商是昌邑本土企業(yè)——新嘉集團，在昌邑做開發(fā)29年，有自己忠實的客戶，相對于外來者，他們更了解昌邑人，考量當?shù)仄髽I(yè)的商業(yè)開發(fā)行為更容易拽住昌邑商業(yè)發(fā)展的“牛鼻子”，此其一。

新嘉集團以住宅開發(fā)見長，在新嘉城逾30萬平米的體量中，有10萬平米商業(yè)，他們的開發(fā)運營自信來源于哪？新嘉城大商業(yè)打算用哪些亮點撬動投資經(jīng)營者的心理錨點，“俘虜”口味日益刁鉆的消費者的心？這是筆者關(guān)注的第二點。

據(jù)該項目營銷負責人介紹，老西關(guān)市場是昌邑市中央商務(wù)區(qū)的核心，新嘉城大商業(yè)恰恰坐落于此，年齡稍大的人對這個地方都非常熟悉，這是項目口口相傳的群眾基礎(chǔ)；新嘉城由高端住宅、星級酒店、復(fù)合商業(yè)街區(qū)、現(xiàn)代辦公四大業(yè)態(tài)組成，住宅業(yè)主是大商業(yè)的核心和常態(tài)客戶，新嘉城大商業(yè)做的是60余萬昌邑人的大生意；“三縱四橫”項目內(nèi)外交通組織，不僅將新嘉城分為東西兩區(qū)，還使不同的商業(yè)單元相互聯(lián)系，交通動線更流暢，從經(jīng)營利好角度看，這種動線規(guī)劃能產(chǎn)生更多的“金角銀邊”；從規(guī)劃創(chuàng)新角度看，新嘉城西區(qū)商業(yè)創(chuàng)新“多首層”設(shè)計，通過加寬外廊、減小步梯坡度，解決了底層人流多高層人流少的運營難題，首層商鋪挑高6米的設(shè)計可實現(xiàn)一層變兩層，增加了展陳面和倉儲面積。

規(guī)劃再精，只是停留在藍圖上的美好。截至目前，新嘉·時代廣場東區(qū)商業(yè)已有新嘉國際大酒店、佳樂家天水路旗艦店、兩岸咖啡、琥珀KTV、科技市場、昌邑第一女人街等主力店投入運營，繁華初現(xiàn)，東西兩區(qū)招商工作正有序推進，招商業(yè)態(tài)包括大型時尚動漫城、健身房、美容美發(fā)SPA、國內(nèi)頂尖品牌休閑餐飲、情景體驗式兒童主題益智游樂園、品牌連鎖教育培訓(xùn)機構(gòu)等。

從已落戶和擬招商的業(yè)態(tài)品類看，既有許多昌邑市民認可和熟知的本土品牌，又有具有較強市場號召力國內(nèi)一線品牌，招商運營負責人稱她們已與國內(nèi)某一線品牌電影院線達成初步合作意向。

從上述已知項目信息推導(dǎo)不難看出，新嘉城大商業(yè)走的是休閑體驗式路線，這正是目前昌邑商業(yè)所缺，昌邑市民消費所望。